گوناگون

شعار یک میلیون مسکن زیر سایه دلار ۲۸هزار تومانی

نوسانات اخیر نرخ دلار تاثیر چشم‌گیری بر تمامی بازارها داشته است؛ از کالاهای اساسی گرفته تا غیرضروری؛ در این میان قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران اما بیشتر از دیگر بازارها نگرانی‌ها را برانگیخته و حتی شعار تولید یک میلیون مسکن در سال را نیز زیر سوال برده است. سال به نیمه دوم خود رسیده و هنوز خبری از اجرای این سیاست نیست…..

طی ماه‌های گذشته بارها تحلیل‌گران برآوردهای مختلفی از میزان هزینه مورد نیاز برای ساخت یک میلیون مسکن در سال داشته‌اند؛ برآوردهایی که در روزهایی که دلار در کانال ۲۵هزار تومان بود هم نجومی به نظر می‌رسید، چه برسد به حالا که قیمت ارزهای بین‌المللی و بخصوص دلار با شیب تندی در حرکت است. در حالی قیمت هر قطعه از این اسکناس آمریکایی از ۲۸هزار تومان عبور کرده که بر اساس آماری که بانک مرکزی در شهریور امسال اعلام کرد، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن از ۳۱ میلیون تومان عبور کرده است. رشد عجیب مسکن در حالی مطرح است که قیمت هر متر مربع خانه به عوامل زیادی همچون قیمت آهن و سایر مصالح ساختمانی بستگی دارد. نکته قابل‌توجه این است که قیمت آهن و مصالح نیز به طرز عجیبی وابسته به دلار است و این زنجیره همین‌طور ادامه دارد. بر اساس اظهارنظرهای کارشناسانه، نوسانات قیمت ارز تاثیر زیادی بر بازار مسکن خواهد داشت. جهش قیمت مسکن به ۳۱میلیون تومان در حالی در تابستان صورت گرفت که دلار در این فصل در کانال ۲۴ تا ۲۶ هزار تومان در نوسان بود و در نهایت نتیجه خود را بر بازار مسکن گذاشت. حالا که چند وقتی می‌شود قیمت این ارز از ۲۸ هزار تومان عبور کرده، معلوم نیست تا پایان پاییز امسال چه سرنوشتی در انتظار بازار مسکن خواهد بود. بی‌شک باید منتظر آماری باشیم که از قیمت‌های نجومی‌تر هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حکایت دارد؛ البته در صورتی که دلار با همین فرمان پیش برود که با نگاهی به اوضاع ارزهای بلوکه شده در کشورهای خارجی و البته مبهم بودن برجام و از سرگیری صادرات نفت به صورت رسمی، بعید به نظر می‌رسد کاهش قیمتی در راه باشد؛ حتی اگر قیمت‌ها در این بازار سرکوب شوند هم دوام چندانی نخواهد داشت. اوایل شهریور همین امسال بود که رئیس‌جمهور به تیم اقتصادی خود دستور داد تا هر چه سریع‌تر بودجه دولت و راه‌کارهای تقویت ارزش پول ملی را بررسی و ارائه کند. ابراهیم رئیسی در همان‌روزها بود که از تیم خود خواست تا درباره کنترل بازار ارز و نرخ تورم اقدامات فوری و سازمان‌یافته، انجام دهند. هفتم شهریور؛ یعنی روزی که این دستور داده شد، قیمت دلار در صرافی‌های مجاز آزاد ارز آزاد به مبلغ ۲۷ هزار و ۶۳۲ تومان رسیده بود، اما حالا با گذشت حدود یک ماه از این دستور، دلار در برخی از روزهای هفته تا ۲۸ هزار و ۵۰۰ تومان هم معامله شده. ‌‌این‌که تاثیر این افزایش قیمت بر بازار مسکن و هزینه‌های ساخت یک میلیون خانه چقدر خواهد بود، نکته قابل‌توجهی است که باید درباره آن برآوردهای دقیقی از سوی کارشناسان صورت بگیرد.
یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد که برای ساخت سالی یک میلیون مسکن در سال با فرض حداقل‌ها؛ یعنی با فرض ‌‌این‌که هر واحد مسکونی ۵۰ متر مربع باشد، باید در سال ۵۰ هزار متر مربع خانه ساخته شود. طی ماه‌های گذشته؛ یعنی در روزهایی که دلار ۲۳ تا ۲۶هزار تومان بود، برآورها حکایت از این داشت که نرخ پایه ساخت هر متر مربع مسکن (البته نرخ رسمی طرح ملی)، دو میلیون و ۷۷۰ هزار تومان است، این یعنی با حساب آن‌روزها، ساخت سالانه ۵۰ میلیون متر مربع مسکن دست‌کم ۱۳۸ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان سرمایه نیاز داشت. البته در همان روزها بسیاری از فعالان بازار بر این باور بودند که قیمت تمام شده هر متر مربع ساخت خانه در شهرهای بزرگ، بدون در نظر گرفتن زمین، پروانه و انشعابات، هفت میلیون تومان است. یعنی حدود سه برابر بیشتر از برآوردهای رسمی. یک فعال بازار مسکن در این‌باره می‌گوید: «اکنون که در مهر سال ۱۴۰۰ به سر می‌بریم هزینه ساخت و ساز در مشهد به ازای یک مترمربع زیربنا به حدود شش میلیون تومان رسیده است. توجه داشته باشید که این مبلغ فقط هزینه ساخت و ساز است و هزینه عوارض شهرداری، بیمه، نظام مهندسی و سایر سازمان‌ها را نیز باید به مبلغ فوق اضافه کنید که حداقل به شش میلیون و ۵۰۰ هزار الی هفت میلیون تومان خواهد رسید». یکی دیگر از فعالان ساخت‌وساز می‌گوید: «حتی اگر کیفیت مواد و مصالح مورد استفاده برای ساخت یک زمین ۲۱۰ متری در تهران، متوسط و کمتر باشد، حدود سه و نیم میلیارد هزینه برای ساخت مورد نیاز است». این هزینه‌ها در حالی از سوی فعالان ساخت‌وساز مطرح است که در اوایل امسال، سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور نرخ ساخت مسکن در سال ۱۴۰۰ را به سازمان‌های نظام مهندسی استان‌ها ابلاغ کرد و بر اساس این مصوبه، گفته شد که هزینه ساخت واحد‌های مسکونی ذیل طرح ملی مسکن با متری دو میلیون و ۷۵۰ هزار تومان احداث می‌شود.
آن‌‌روزها دلار در کانال ۲۳ هزار تومانی قرار داشت و حالا با گذشت بیش از شش ماه از آن‌روزها به ۲۸ هزار تومان رسیده. با چنین نوساناتی سوالی که می‌توان مطرح کرد این است که چه میزان هزینه به طور دقیق برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال مورد نیاز است و دولت از چه راهی قرار است این هزینه نجومی را تامین کند؟. ساخت این پروژه‌ها در حالی همچنان مسکوت مانده که دلار با نوساناتی که دارد تاثیر منفی خود را بر بازار گذاشته. تاجایی که مسکن با وجود تورمی که تجربه کرده به دلیل ترس از آینده دلار همچنان بیشترین متقاضی را دارد؛ حدود ۴۸ درصد خرید و فروش‌های بازار مسکن تهران در پنج منطقه انجام می‌شود که در شهریورماه با رشد تا ۶۰ درصدی معاملات نسبت به مرداد مواجه بودند؛ از دلایل تحرک بازار در این ماه می‌توان به آخرین مهلت جابه‌جایی، انتظارات تورمی و افزایش خریدهای سرمایه‌ای اشاره کرد. کارشناسان از عوامل رونق نسبی معاملات در شهریور را خرید و فروش‌های سرمایه‌گذاری می‌دانند. عواملی همچون آخرین فرصت در فصل جابه‌جایی، رشد تورم، احتمال طولانی شدن روند احیای برجام، ورود قیمت دلار به کانال ۲۸ و حتی لمس کانال ۲۹ هزار تومان در مقطعی کوتاه، پایین بودن بازده سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی و تلقی عمومی از مسکن به عنوان یک دارایی امن از جمله دلایل اقبال به بازار مسکن در شهریورماه ۱۴۰۰ بود که با این حساب باید دید قیمت کنونی دلار، با سیاست ساخت یک میلیون مسکن چه خواهد کرد؟؛ با چنین اتفاقاتی بعید است این شعار به سرانجام برسد.

همدلی

 

به کانال صدای مردم در تلگرام بپیوندید
@sedayemardomdotnet

Print Friendly, PDF & Email
نمایش بیشتر
دکمه بازگشت به بالا