اجتماعی

خطر تبدیل مسکن از کالای مصرفی به کالای واسطه‌ای

بعد از ناکامی در مذاکرات وین، شیوع اومیکرون در ایران و مرجوع شدن محصولات گران‌قدر کشاورزان کشور، خبر افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و هزینه اجاره‌بها طی یک سال گذشته، خبر تلخی برای کسانی است که فاقد مسکن هستند.

ستاره صبح، فائزه صدر: مسکن به‌عنوان کالایی که ارتباط مستقیمی با کیفیت زندگی انسان دارد همواره موردتوجه سودجویان، دلالان و مافیای ثروت بوده و هست. سیاست‌های کشور در حوزه مسکن نتوانسته شیب صعودی نرخ مسکن را مهار یا افزایش آن را کنترل کند. دراین‌ارتباط ستاره صبح گفت‌وگویی با دکتر سامان ولی‌نوری کارشناس و تحلیلگر مسائل شهری انجام داده که در ادامه می‌خوانید.

– قیمت مسکن و هزینه اجاره‌بها به شکل سرسام‌آوری افزایش پیدا کرده و می‌کند، درحالی‌که در کلام مسئولان، زمین و متریال ساخت خانه ارتباط مستقیمی با ارز و تحریم ندارد! افزایش قیمت مسکن در اقتصاد به چه معناست؟

من قبول ندارم که گفته شود مسکن تحت تأثیر تحریم‌ها نیست. مگر می‌شود نباشد؟! اتفاقاً مسکن ازجمله بازارهایی است که در تنش‌های سیاست خارجی به‌سرعت واکنش نشان می‌دهد و شروع به افزایش قیمت می‌کند و برای برگشتن به نرخ‌های پایین بسیار دیر واکنش نشان می‌دهد، اگر نگوییم اصلاً واکنش کاهشی نشان نمی‌دهد و قیمت مسکن هیچ‌وقت پایین نمی‌آید! از این نظر که بازار مسکن به قیمت قبلی خود برگردد می‌توان گفت چسبندگی کمی به دلار دارد.

– با توجه به نرخ‌های صعودی در حوزه مسکن آیا می‌توان گفت که سیاست دولت‌ها در حوزه مسکن اشتباه بوده است؟

اصل ماجرا این است که وقتی شما در اقتصاد تورم بالایی را تجربه می‌کنید، کالای مصرفی مسکن به کالایی سرمایه‌ای تبدیل می‌شود. درحالی‌که در هیچ کجای دنیا سرمایه‌گذاری روی خودرو و مسکن به این شکل را مشاهده نمی‌کنیم. عوارض مسکن و زمین در سایر ممالک آن‌چنان بالا است که بعد از مدتی داشتن خانه دوم توجیه ندارد و مردم ترجیح می‌دهند املاک دیگری نداشته باشند، اما زمین و مسکن در کشور ما از کالایی مصرفی به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده که مأموریت دارد تا ارزش پول مردم را حفظ کند. از طرفی این سرمایه‌گذاری ریسک پایینی دارد و فارغ از اینکه در کجا و چه منطقه‌ای واقع شده باشد مردم برای حفظ سرمایه خود به خرید آن روی می‌آورند. رانت‌خواری و سفته‌بازی پشت سر مسکن وجود دارد وگرنه قاعدتاً رشد نرخ مسکن این‌چنین پرشیب نمیشد، زیرا قیمت مسکن بعضاً تا ۸ برابر افزایش پیدا کرده و چنین رشد قیمتی عادی نیست و دست‌کم تحت تأثیر تحریم است.

– برخلاف تأثیر آنی اخبار بد، خبرهای خوب در حوزه مسکن تأثیر چندانی بر قیمت‌ها ندارند، دلیل این چسبندگی به نرخ‌های بالا چیست؟

چسبندگی بازارهای مختلف به افزایش نرخ ارز متفاوت است. مثلاً طلا هم‌زمان با بالا و پایین شدن دلار به‌صورت لحظه‌ای بالا و پایین می‌شود، ولی مسکن این‌طور نیست و کالاهای مصرفی دیگر که به‌طور روزانه با آن‌ها سروکار داریم هم به این شکل نیستند. در مورد کالاها افزایش قیمت به انتظارات تورمی برمی‌گردد. وقتی در مقطعی نرخ دلار از ۳۰ هزار تومان به ۲۶ هزار تومان کاهش پیدا می‌کند این ذهنیت در جامعه وجود دارد که چنین شرایطی گذرا است و کالاها کاهش قیمت را تجربه نمی‌کنند. مسکن هم ازجمله کالاهایی است که نسبت به کاهش قیمت چسبندگی دارد و بسیار دیر واکنش نشان می‌دهد. مسکن بازاری پیچیده و چندبعدی است. مسکن، صنعتی پیشران است و تنها فاکتور زمین در نرخ مسکن مطرح نیست اگرچه که امروز زمین بخش عمده نرخ مسکن را تشکیل می‌دهد. در مورد کاهش قیمت مسکن همه لوازمی که برای ساخت واحد مسکونی تعریف شده باهم افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند و باید شرایطی مهیا شود که قیمت آن‌ها آرام‌آرام کاهش پیدا کند تا درنهایت مسکن کاهش قیمتی آرام و کند را تجربه کند.

– آیا می‌توان امیدوار بود که در صورت به نتیجه رسیدن مذاکرات وین، تأثیر چنین اخباری را به‌صورت کاهش قیمت در بازار مسکن مشاهده کنیم؟

ابتدا باید از این منظر به ماجرا نگاه کرد که تأثیر مذاکرات در کلیت اقتصاد کشور به چه شکل خواهد بود؟ زمانی که محل سفته‌بازی و سوداگری در اقتصاد دیده می‌شود، مسلم است که پول‌های سرگردان همه به آن سمت کشیده می‌شوند. اگر مذاکرات وین به سرانجام مثبتی برسد بخش تولید رونق می‌گیرد، زیرا رابطه‌ای معکوس بین تولید و تورم وجود دارد. وقتی متوجه می‌شوید که ارز، طلا و مسکن در حال تجربه افزایش قیمت هستند، دقیقاً در آن زمان بخش تولید در خواب به سر می‌برد؛ زیرا بخش خصوصی در چنین شرایطی عطای تولید را به لقایش می‌بخشد و تولید در چنین وضعیتی سودی برای تولیدکننده ندارد. به نتیجه رسیدن مذاکرات وین می‌تواند انتظارات تورمی را کاهش دهد که در این صورت با ورود ارز به کشور بسیاری از تلاطم‌های بازار ارز فروکش می‌کند. با رونق تولید، تورم کاهش پیدا می‌کند و تحرکات صعودی بازارهایی نظیر مسکن کاهش پیدا می‌کند. در این مقطع است که بازارهای واقعی اقتصاد توان جذب پول و سرمایه را پیدا می‌کنند و وارد بازدهی می‌شود، ما امروز در چنین شرایطی قرار نداریم.

– اگر در تیم تصمیم گیر دولت و از مسئولان حوزه مسکن بودید چه پیشنهادی برای مهار قیمت‌ها در بخش مسکن داشتید؟

من با سیاست‌های ساخت مسکن موافق نیستم، زیرا عقیده دارم کمبود مسکن باعث تورم حوزه مسکن نیست. در سطح شهرها خانه‌های خالی بسیاری وجود دارد و تجربه ما ازجمله در مسکن مهر، مسکن ملی و جهش مسکن امروز نشان داد که خانه‌های لانه‌زنبوری در حومه شهرها دردی را از حوزه مسکن دوا نمی‌کند. تمرکز بر احیای بافت فرسوده درون‌شهری از ساخت خانه در کوه‌های جاجرود بهتر است! ساختن خانه در حومه شهرها قیمت مسکن را نصف نمی‌کند، زیرا مسئله اصلی ما کمبود عرضه نیست و مشکل به سیاست‌های کلان اقتصادی برمی‌گردد که باید از رشد نقدینگی و بازار سازی‌های کاذب جلوگیری شود. از طرفی به عقیده بنده حوزه مسکن جدا از بقیه اقتصاد نیست. اگر پارامترهای اصلی اقتصاد مثل کاهش تورم، کاهش نقدینگی و کاهش خلق پول دیده شود تأثیر خود را بر حوزه مسکن نیز نشان خواهد داد.

 

به کانال صدای مردم در تلگرام بپیوندید
@sedayemardomdotnet

Print Friendly, PDF & Email
نمایش بیشتر
دکمه بازگشت به بالا