تأملی بر تورم قیمت مسکن و اجاره‌بها
در هفته‌ی گذشته آمارهای قابل تأملی از تورم در حوزه مسکن و اجاره‌بها منتشر شد که حاکی از افزایش دو برابری تورم اجاره‌بها نسبت به تورم مسکن بود. این در حالی است که رئیس دولت سیزدهم همچنان بر طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال و آثار مثبت آن در جهت مهار تورم حوزه مسکن تأکید دارد. رئیسی هفته گذشته گفت: «یک‌میلیون مسکن در سال باید ساخته شود.» در حالی رئیس‌جمهور چنین دستوری می‌دهد که دولت احمدی‌نژاد نیز شعار مشابه ساخت میلیونی «مسکن مهر» را می‌داد؛ اما آنها نیز در عمل موفق به ساخت مسکن یک‌میلیون مسکن در سال نشدند. آمارها نشان می‌دهد که در چهار دولت گذشته حدود ۷۰ هزار میلیارد تومان برای ساخت مسکن مهر هزینه شد اما این میزان پول هم نتوانست قیمت مسکن و اجاره‌بها را کاهش دهد در این ارتباط ستاره صبح گفت‌وگویی با میثم مهر پور، کارشناس ارشد علوم اقتصادی انجام داده که در ادامه می‌خوانید….
طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال یکی از شعارهای انتخاباتی رئیس‌جمهور در رقابت‌های انتخاباتی خرداد ۱۴۰۰ بود. اکنون با گذشت نزدیک به شش ماه از این وعده‌ها پرسش این است که این طرح به کجا رسیده است؟
طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال هنوز قابل قضاوت نیست، دولت سیزدهم نزدیک به شش ماه است که بر سرکار آمده و هنوز سرنوشت این طرح معلوم نیست چه خواهد شد؟ امروز نمی‌شود درباره موفقیت یا عدم موفقیت طرح سخن گفت. در مورد طرح یک‌میلیون مسکن تنها امکان‌یابی طرح صورت گرفت و امروز خبر خاصی از این طرح نیست. تنها مورد مشخص این بود که میزان چهار میلیون مسکن در چهار سال به این صورت نخواهد بود که حتماً سالانه یک‌میلیون مسکن ساخته شود. قرار است چهار میلیون طی چهار سال ساخته شود. ثبت‌نام‌ها انجام و میزان اقساط نیز مشخص‌شده است. اقساط برای افراد و دهک‌ها کمی کاهش‌یافته است. میزان بازپرداخت اقساط برای دهک‌ها متفاوت خواهد بود، البته خبر خاص دیگری در این حوزه منتشرنشده است.
به نظر شما چند درصد از این طرح ممکن است اجرا شود و باعث کاهش تورم در حوزه مسکن شود؟
بخش‌های جزی‌تر طرح هم مطرح است ازجمله اینکه قرار بر این بود که از میزان یک‌میلیون مسکن تعداد ۴۰۰ هزار واحد مسکن روستایی و ۶۰۰ هزار واحد در شهرهای کوچک باشد. باید دانست که افراد در مناطق روستایی مشکل حاد مسکن ندارند بلکه مسکن مسئله اصلی در شهرهای بزرگ است. عدم تناسب عرضه و تقاضا برای مسکن در شهرهای بزرگ وجود دارد نه روستاها و شهرهای کوچک زیرا در روستاها و شهرهای کوچک مشکل مسکن خفیف است. مهاجرت از چنین مناطقی به شهرها به دلیل عدم توسعه متوازن است که باعث می‌شود افراد از شهرهای کوچک و روستاها به سمت تهران و شهرهای بزرگ حرکت کنند این فرآیند منجر به شکل‌گیری حاشیه‌نشینی شده است. اجرای کامل طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال نمی‌تواند به کاهش تورم در حوزه مسکن و مهاجرت کمک کند.
علت نرخ بالای اجاره‌بهای مسکن چیست؟ چگونه می‌شود تورم بالا در این زمینه را مهار کرد؟
طبق آخرین آماری که مرکز آمار اعلام کرده میزان اجاره‌بها رشدی تصاعدی داشته و دارد و رشد آن حدود ۵۴% است. این نکته‌ای است که به‌وضوح قابل‌لمس است. نرخ اجاره‌بها از میزان افزایش قیمت مسکن پیشی گرفته است. این موضوع یکی از دلایل شوک قیمت مسکن است که باعث شده تقاضا برای اجاره بیشتر شود. با جهش قیمت مسکن کسانی که قصد خرید مسکن داشتند عملاً از خرید مسکن ناتوان شدند و به جمع متقاضیان خانه‌های استیجاری پیوستند. کسانی که زندگی تشکیل نداده یا تازه ازدواج‌کرده یا خواهند کرد نمی‌توانند برنامه‌ریزی برای خرید خانه را محقق کنند. نکته دیگر این است که مهاجرت از شهرها و روستاهای کشور به تهران و شهرهای بزرگ متقاضیان جدید مسکن را افزایش می‌دهد. افراد کم‌درآمد نمی‌توانند خانه بخرند یا اجاره کنند. نکته بعدی عدم موفقیت طرح مالیات بر خانه‌های خالی است. وضعیت این طرح پیام منفی به بازار مسکن داد. اگر طرح درست اجرا می‌شد تأثیر مثبت بر بازار اجاره‌بها داشت، ولی طرح موضوع و عدم اجرایی شدن آن تأثیر منفی بر بازار مسکن داشت و دارد. مجموعه این عوامل موجب رشد قیمت در بازار اجاره مسکن شد تا جایی که رشد اجاره‌بها حتی از تورم بخش مسکن هم بالاتر رفت.
به نظر شما در صورت عدم موفقیت دولت در ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال آیا می‌توانیم تورم بیشتر در این بخش را پیش‌بینی کرد؟
نکته‌ای که در حوزه مسکن وجود دارد، این است که طی دو سال آینده در بخش مسکن شاهد جهش قیمت نخواهیم بود. چون شوک قیمتی بعد از سال ۹۷ اتفاق افتاد و بازار به این زودی‌ها ظرفیت جهش قیمتی جدید را ندارد. امروز نیز با وجود تجربه جهش قیمتی خرید و فروش به دلیل کاهش قدرت خرید افراد چندان رونق ندارد و بازار کشش افزایش قیمت را ندارند این به معنای کاهش قیمت و عدم افزایش قیمت نیست بلکه امکان جهش قیمت وجود نخواهد داشت. افزایش قیمت مسکن متناسب با تورم است.
به نظر شما چه راهکاری پیش روی دولت است تا تورم قیمت مسکن و اجاره‌بها را مهار کند؟
دو سیاست باید در دستور کار دولت قرار گیرد. اول بحث تسهیل صدور مجوز برای ساخت مسکن است که باید دولت و شهرداری‌ها در این مورد تجدیدنظر کنند زیرا تسهیل در صدور مجوزهای مسکن موجب می‌شود بخش خصوصی باقدرت بیشتر وارد تولید مسکن شود و عرضه مسکن افزایش یابد. نکته دوم اینکه باید منابع بانکی به سمت توسعه و ساخت مسکن هدایت شوند. ۲۵ درصد منابع بانکی از مجموع منابع نظام بانکی باید به سمت تسهیلات بخش مسکن برود. این رقم در سال‌های گذشته تا ۵% کاهش‌یافته بود. این کاهش باید به اصل قانون برگردد. سهم منابع بانکی در حوزه مسکن باید ۲۰ تا ۲۵ درصد باشد. همچنین منابع حاصل از بازپرداخت تسهیلات حوزه مسکن که توسط مشتریان بانک‌ها به نظام بانکی برمی‌گردد باید مجدداً به سمت مسکن برگردد. نمونه بارز این مسئله مسکن مهر بود. در دولت‌های نهم و دهم بیش از ۴۰ هزار میلیارد تومان و در مجموع چهار دولت گذشته بیش از ۷۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن داده شد که بیش از ۳۰ هزار میلیارد تومان از این میزان به دستگاه بانکی برگشت ولی دوباره این سرمایه وارد حوزه مسکن نشد. تسهیلاتی که به نام مسکن پرداخت می‌شود در بازپرداخت و بازگشت به دستگاه مجدداً باید در حوزه مسکن گردش پیدا کند تا ساخت‌وساز مسکن رونق یابد.
ستاره صبح
به کانال صدای مردم در تلگرام بپیوندید
@sedayemardomdotnet
