اجتماعی

چالش موجر و مستاجر بر سر نرخ اجاره بها در تابستان

حدود ۲۵.۹ درصد از خانوار‌ها در مسکن‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند. به گزارش تابناک، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک طی مصاحبه‌ای اعلام کرد که نرخ اجاره بها در سال جاری در شهر‌های بزرگ و تهران نسبت به سال گذشته حداکثر ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش می‌یابد؛ بنابراین بزرگترین چالش پیش روی یک چهارم از خانوار‌های ایرانی هم اکنون افزایش اجاره بها است. مهدی سلطان محمدی تحلیلگر حوزه مسکن در این باره گفت: «اگر دولت نتواند انضباط مالی داشته باشد، اجاره بها افزایش خواهد یافت.»…

به گزارش همدلی، در یک سال گذشته قیمت مسکن مانند سایر کالا‌های دیگر رشد چشمگیری داشته است و افزایش قیمت آن در آخرین گزارش بازار معاملات مسکن که مربوط به فروردین ماه سال جاری می‌باشد از ۱۰۰ درصد عبور کرده است و به ۱۰۴ درصد رسیده است. با این اوضاع قیمت مسکن، طبیعتاً قدرت خرید مسکن برای بیشتر مردم به شدت کاهش یافته و به رویایی تبدیل شده است. مستاجران امید خود را برای خرید مسکن حتی مسکن‌های نقلی و کلنگی، جهت رهایی از اجاره نشینی از دست داده اند و هم اکنون و با نزدیک شدن به فصل جابجایی تنها دغدغه آن‌ها اجاره بها می‌باشد. بر اساس گزارش‌های بودجه خانوار‌های بانک مرکزی، بررسی نحوه تصرف محل سکونت خانوار‌ها نشان می‌دهد که حدود ۲۵.۹ درصد از خانوار‌ها در مسکن‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند. پس می‌توان گفت که دغدغه حدود یک چهارم از خانوار‌های ایرانی هم اکنون وضعیت اجاره بها می‌باشد.
بررسی گزارش‌های بودجه خانوار بانک مرکزی نشان می‌دهد که سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه یک خانوار به ۳۵.۵ درصد رسیده است که بیش از ۹۰ درصد از هزینه‌های مسکن به اجاره بها مربوط می‌شود. محاسبات نشان می‌دهند که از آنجا که بیشتر اقشار ضعیف جامعه قدرت خرید مسکن را نداشته و بیشتر اجاره نشین هستند، بنابراین سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌ها سالانه برای آن ها، بسیار بیشتر از اقشار ثروتمند جامعه می‌باشد. نمودار زیر سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه خانوار‌ها را بر حسب دهک‌ها نشان می‌دهد.
بر اساس تحققیات صورت گرفته، سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه دهک اول که فقیرترین قشر جامعه است ۴۹.۹ درصد بوده و هر چه به سمت دهک‌های بالاتر جامعه و قشر ثروتمند جامعه پیش می‌رویم سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه خانوار‌ها کمتر می‌شود. پس اولاً موضوع اجاره بها، دغدغه یک چهارم خانوار‌های جامعه به شما می‌رود، ثانیاً بیش از یک سوم هزینه‌های سالانه خانوار‌ها مربوط به هزینه‌های مسکن است، ثالثاً بیش از ۹۰ درصد هزینه‌های مسکن مربوط به اجاره بها می‌باشد و رابعاً دغدغه اجاره بها و هزینه‌های مسکن در اقشار ضعیف جامعه بسیار بیشتر از اقشار ثروتمند جامعه می‌باشد.
طبق آخرین گزارش بانک مرکزی پیرامون معاملات مسکن که مربوط به فروردین ماه سال جاری می‌باشد، شاخص کرایه مسکن اجاره ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۱.۹ و ۱۸.۸ درصد رشد داشته است. همچنین حسام الدین عقبانی نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم طی مصاحبه‌ای در تاریخ ۷ اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ در رابطه با افزایش نرخ اجاره بها در سال جاری گفت: «پیش‌بینی می‌کنم که نرخ اجاره بها در شهر‌های بزرگ و تهران در سال جاری نسبت به سال گذشته حداکثر ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش یابد.»
با این آمار‌های ارائه شده پیرامون افزایش اجاره بها، می‌توان اینطور تحلیل کرد که مستاجران در فصل تابستان سال جاری که به نوعی فصل جابجایی محسوب می‌شود فصل داغی را سپری خواهند کرد و حتی در صورت یافتن مسکن جهت اجاره هم باید گفت که مستاجران باید هزینه‌های بیشتری را برای مسکن پرداخت کنند که این خود باعث می‌شود تا بسیاری از خانوار‌های مستاجر از سایر هزینه‌های سالانه خود بکاهند تا بتوانند سرپناهی برای خود داشته باشند که این موجبات فقیرتر شدن خانوار‌های جامعه را فراهم می‌کند.
حالا پرسش اساسی این است که چه راهکاری برای جلوگیری از افزایش اجاره بها می‌توان ارائه نمود؟ آیا برای این کار راهکار کوتاه مدتی وجود دارد یا خیر؟ مهدی سلطان محمدی کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش به خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: برای پاسخ به این پرسش در ابتدا باید ببینیم که مبلغ اجاره بها چگونه تعیین می‌شود. اجاره بها از مسیر میزان بازدهی ملک اجاره‌ای به دست می‌آید. بازدهی یک مسکن این گونه محاسبه می‌گردد که اگر شما رقم اجاره ملکی را ضربدر ۱۲ کنید و تقسیم بر قیمت آن ملک کنید بازدهی به دست خواهد آمد. در طول چند دهه گذشته در ایران مشاهده شده است که برای املاک مسکونی میزان بازدهی سالانه عددی بین ۴.۵ تا ۶ درصد در سال است. این رقم به دست آمده برای بازدهی مسکن، بازدهی ناخالص است. برای به دست آوردن بازدهی خالص ملک اجاره‌ای باید هزینه هایی، چون استهلاک ساختمان، تعمیر و نگهداری اساسی ساختمان، خالی ماندن ساختمان برای دوره‌هایی که مستاجر می‌خواهد عوض شود و مالیات و عوارض ساختمان را کسر کنیم. اگر این موارد را از بازدهی ناخالص (۴.۵ تا ۶ درصد) کسر کنیم به بازدهی خالص خواهیم رسید که حدود ۳ درصد می‌باشد. این عدد در تمام دنیا کم و بیش همین میزان است. حالا اگر ما بخواهیم اجاره را طوری در نظر بگیریم که بازدهی پایین‌تر از این مقدار (۳ درصد) بیاید چه اتفاقی رخ خواهد داد؟
اتفاقی که رخ می‌دهد این است که دیگر مالکی حاضر نخواهد بود که مسکنی را جهت اجاره دادن عرضه کند و به عبارت بهتر عرضه واحد‌های اجاره‌ای کاهش خواهد یافت.
این تحلیلگر حوزه مسکن برای ارائه راهکار جلوگیری از افزایش اجاره بها گفت: هنگامی که قیمت‌های مسکن افزایش شدیدی پیدا می‌کند، اجاره‌ها نیز تمایل به افزایش پیدا می‌کنند، اما این افزایش اجاره بها به دلیل عدم توانایی مستاجران به پرداخت آن، به میزان افزایش قیمت مسکن افزایش نمی‌یابد. این عامل باعث می‌شود تا در سال‌های افزایش شدید قیمت مسکن، میزان بازدهی ناخالص مسکن اجاره‌ای به حد کمینه خود یعنی ۴.۵ درصد نزدیک شود به مانند وضعیت سال جاری؛ بنابراین به دلیل بازدهی کم، میزان سرمایه گذاری در مسکن‌های استیجاری کاهش می‌یابد و این موجب کاهش عرضه مسکن‌های استیجاری می‌شود و در نتیجه قیمت اجاره بها افزایش می‌یابد. پس راهکار اساسی اول برای کنترل اجاره بها این است که جلوی افزایش قیمت مسکن گرفته شود.
راهکار دوم اینکه در ساختار بازار اجاره‌ای ایران به مانند سایر نقاط دنیا شرکت‌های بزرگ اجاره بگیر ساختمانی نداریم. یعنی مثلاً در ایران شرکت‌هایی نداریم که چند هزار واحد مسکونی برای اجاره دادن ساخته باشند. اکثر کسانی که موجر هستند کسانی هستند که معمولا یک یا دو واحد اضافی خریداری کرده اند که مثلاً منبع درآمدی برای کمک هزینه زندگیشان باشد؛ بنابراین بخاطر همین موضوع، وقتی که نرخ تورم و در نتیجه هزینه‌های زندگی این مالکان افزایش می‌یابد؛ آن‌ها تمایل دارند که برای تامین هزینه‌های زندگی خود اجاره بها را نیز افزایش دهند. پس راهکار اساسی دوم برای کنترل اجاره بها این است که جلوی افزایش نرخ تورم گرفته شود.
وی افزود: پس اگر بخواهیم اجاره بها را پایین نگه داریم و یا کاهش دهیم باید این افزایش قیمت مسکن و افزایش نرخ تورم را کنترل کنیم. از قضا افزایش قیمت مسکن هم تابع افزایش نرخ تورم است. پس در نهایت اگر نرخ تورم را کنترل کنیم طبیعتاً موفق به کنترل نرخ اجاره بها خواهیم شد. برای کنترل نرخ تورم هم باید نقدینگی کنترل شود. پس ریشه حل همه مسائل به سیاستگذاری‌های دولت باز می‌گردد. اگر دولت نتواند انضباط مالی داشته باشد و نقدینگی و به موجب آن نرخ تورم افزایش یابد، در نتیجه هم قیمت کالا‌ها افزایش می‌یابد و هم قیمت مسکن افزایش خواهد یافت و افزایش قیمت مسکن هم با خود افزایش قیمت اجاره بها را به همراه خواهد داشت.
سلطان محمدی گفت: بنابراین نمی‌شود با مسئله افزایش اجاره بها به صورت ضربتی و مداخله‌های دولتی مقابله کرد. اگر دولت برای کاهش اجاره بها بخواهد به زور متوسل شود این باعث خواهد شد که سطح عرضه مسکن‌های استیجاری کاهش یابد که این به ضرر مستاجران خواهد بود چرا که نهایتاً این چرخه به افزایش اجاره بها خواهد انجامید.
علاوه بر دو راهکار بالا برای کاهش اجاره بها، راهکار‌های دیگری نیز وجود دارد. راهکار سوم این است که همان گونه که عرض کردم در ایران شرکت‌هایی وجود ندارند که در بخش مسکن‌های استیجاری سرمایه گذاری کنند و دلیل آن نیز این است که انگیزه کافی برای این موضوع برای این شرکت‌ها ایجاد نشده است. مثلا ما قانونی که برای مالیات داریم این است که اگر فرد یک واحد مسکونی را اجاره بدهد از پرداخت مالیات معاف است، ولی برای اجاره سایر واحد‌ها باید مالیات پرداخت کند؛ بنابراین مالکین تمایل زیادی ندارند که در این بخش سرمایه گذاری کنند یا تعداد زیادی واحد برای اجاره دادن داشته باشد. اگر بتوان اصلاحاتی در قانون مالیات‌ها انجام دهیم در نتیجه شاید شرکت‌های بزرگ برای سرمایه گذاری در حوزه مسکن‌های استیجاری رغبت پیدا کنند. یا مثلاً اگر دولت زمین‌هایی را در اختیار این شرکت‌ها قرار دهد یا وام‌های کم بهره‌ای را برای آن‌ها به جهت ساخت واحد‌های استیجاری در نظر بگیرد، می‌تواند آن‌ها را تشویق به سرمایه گذاری در این حوزه کند.
راهکار چهارم این است که اگر میزان بازدهی مسکن‌های استیجاری پایین باشد برخی موجران ترجیح می‌دهند واحد‌های خود را خالی نگه دارند. برای جلوگیری از این موضوع نیز باید یک قانون بازدارنده مانند قانون مالیات بر خانه‌های خالی اتخاذ شود. همچنین قوانینی مانند قانونی که به تازگی در این زمینه اتخاذ شد و طبق آن قرار شد اگر مستاجری در خانه‌ای ساکن شد بتواند قرارداد خود را برای سال‌های بعد نیز تمدید کند، باید تقویت شود.

به کانال صدای مردم در تلگرام بپیوندید
@sedayemardomdotnet

Print Friendly, PDF & Email
نمایش بیشتر

نوشته های مشابه

دکمه بازگشت به بالا