حذف قیمت زمین؛ کاهش بهای تمام شده مسکن
در حالی از چند وقت پیش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از مرز ۲۷میلیون تومان عبور کرده که اجرای طرح جهش تولید مسکن این‌روزها جدی‌تر شده و بسیاری از خریداران و فروشندگان منتظر تغییرات ناشی از اجرای این طرح هستند. حدود یک هفته از بهمن امسال گذشته بود که بانک مرکزی در گزارشی از رشد ۱.۸درصدی بهای مسکن در دی خبر داد؛ طبق این گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی پایتخت به ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان رسید؛ رقمی که در مقایسه با دستمزد و حقوق بسیاری از اقشار ضعیف و حتی متوسط قابل‌توجه است و در صورت ادامه این جهش قیمتی و رشد قطره‌چکانی ورودی دهک‌های درآمدی پایین، می‌تواند طی سال‌های اخیر رکورد مهمی را در زمینه افزایش تعداد مستاجران به همراه داشته باشد……
حالا در شرایطی که قیمت مسکن نسبت به سال‌های اخیر به بالاترین رکورد خود رسیده، بهارستانی‌ها از اجرای طرح جهش مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر جامعه خبر می‌دهند که در صورت اجرای این طرح، به دلیل بالا بردن میزان عرضه، می‌توان به کاهش قیمت‌ها امیدوار بود. گزارش‌های رسیده از صحن علنی مجلس از چند روز گذشته نشان می‌دهد که اجرای این طرح به صورت جدی‌تری در دستور کار بهارستانی‌ها قرار دارد؛ به طوری که در ادامه رسیدگی به موضوعات مختلف، این هفته، طرح جهش تولید و تامین مسکن نیز جزء آن دسته از طرح‌هایی است که قرار است در بهارستان بررسی شود و بنابراین اظهارنظرهای مختلفی درباره تاثیر این طرح بر قیمت هر متر مربه خانه در تهران و در نتیجه تحقق خانه‌دار شدن جامعه هدف یا همان اقشار ضعیف مطرح شده است. بسیاری از آگاهان اقتصادی با نگاهی به جزئیات طرح جهش تولید مسکن دید چندان خوبی به این موضوع ندارند، برخی نیز بر این باور هستند که بسیاری از مشکلات کشور ناشی از عدم طراحی مناسب برای اجرای سیاست‌هاست نه این که اجرای نادرست آن‌ها. هر چه که هست، به باور بسیاری از آگاهان حوزه مسکن، دولت‌های یازدهم و دوازدهم حالا که در آستانه تغییر است، از همان ابتدا به طرح خانه‌دار کردن اقشار ضعیف جامعه بی‌اعتنایی کرده و حالا در شرایطی که چند ماهی بیشتر تا پایان کار این دولت باقی نمانده، شاید طرح جهش خانه‌دارکردن اصلا به مرحله اجرا نتواند برسد یا حتی اگر اجرا هم شود، توسط دولت بعدی به کنار گذاشته شود. این نگرانی‌ها در حالی است که این‌روزها سیاست‌های مختلفی در دنیا برای تامین مسکن مقرون به صرفه تجربه شده که برای ایران نیز مناسب هستند اما تاکنون عزمی برای اجرای آن‌ها در کشور دیده نشده است.
نگاهی به جزئیات طرح جهش تولید مسکن
بر اساس گزارش‌ها، طرح جهش تولید و تامین مسکن با هدف احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی در دستور بررسی مجلس قرار دارد و تاکنون پنج ماده از آن به تصویب رسیده است. این طرح بر اساس سه محور اصلی تامین منابع مالی ساخت، تامین زمین و مصالح ساختمانی، برنامه‌ریزی شده و بر اساس نظر مجلس، شورایی با ریاست رئیس جمهور و عضویت تعدادی از وزرا از جمله راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی که عمده اراضی کشور را در اختیار دارند تشکیل می‌شود. طبق آخرین اعلام نمایندگان، تمامی اراضی که وزارت راه و شهرسازی متولی آن است و قابلیت اجرایی شدن طرح جهش تولید و تامین مسکن را دارند احصا شده و با هدف اجاره ۹۹ ساله در اختیار انبوه‌سازان و سازندگان قرار می‌گیرد. این نوع مدل واگذاری هم اکنون در طرح اقدام ملی مسکن نیز برای دهک‌های کم درآمد اجرایی می‌شود. البته دو روش دیگر شامل قیمت تمام شده برای واحدهای مسکونی در شهرهای میانی و شهرهای جدید با دو سال تنفس و سه سال پرداخت اقساط زمین و همچنین پروژه‌های مشارکتی از دیگر روش‌های واگذاری زمین است. درخصوص تامین مالی طرح جهش تولید و تامین مسکن، آنطور که امیررضا شاهانی ـ معاون مرکز پژوهشهای مجلس ـ مدتی قبل اعلام کرد پرداخت تسهیلات با نرخ سود ۱۸درصد، مالیات‌های حوزه زمین، مسکن و مستغلات، منابع پیش‌بینی شده در بودجه سنواتی، منابع حاصل از بازگشت یا امهال خطوط اعتباری مسکن مهر و تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در دستور کار قرار دارد.
تکلیف مجلس به دولت برای خانه‌دار کردن اقشار ضعیف
بر اساس گزارش‌ها، مجلس قرار است دولت را به پرداخت سالانه ۱۶۰ هزار میلیارد تومان برای اجرای طرح جهش تولید و تامین مسکن مکلف کند. این در حالی است که کل بودجه عمرانی کشور در سال ۱۳۹۸ بالغ بر ۶۷ هزار میلیارد تومان بود. یکی از سوالاتی که در زمینه منابع مالی این مطرح شده این است که دولت چگونه قادر خواهند بود سالانه ۱۶۰ هزار میلیارد تومان برای تولید مسکن اختصاص دهند. آنطور که سید البرز حسینی ـ سخنگوی کمیسیون عمران مجلس ـ درباره جزئیات طرح جهش مسکن با تاکید بر این‌که بهای زمین بیش از ۶۰ درصد نرخ تمام شده مسکن را تشکیل می‌دهد، به رسانه‌ها خبر داده است: «در طرح جهش تولیدمسکن تلاش شده زمین‌هایی که تحت تملک دولت و بخش خصوصی است با قیمت مناسب و مکانیزمی مشخص در اختیار تولیدکنندگان مسکن قرار بگیرد». از سوی دیگر گفته می‌شود که در طرح جهش تولید و تامین مسکن دولت مکلف شده تا سالانه یک میلیون واحد مسکن بسازد.
کارشناسان چه می‌گویند؟
قیمت تمام شده در بخش مسکن همواره متاثر از دو عامل مهم قیمت زمین و قیمت ساخت که شامل مصالح و مجوزها و سایر امور، است. طبق مستندات و آمارهای موجود، بخش هزینه مربوط به تامین زمین، بیش از ۶۰ درصد و هزینه بخش ساخت و ساز و تامین مصالح و … نزدیک به ۴۰ درصد قیمت تمام شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. بر همین اساس گفته می‌شود یکی از مهم‌ترین مزایای اجرای طرح جهش تولید مسکن، کاهش بهای تمام شده به دلیل حذف قیمت زمین است. آن طور که عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو به رسانه‌ها تاکید کرده است: «اجرای طرح جهش تولید مسکن منافع سوداگران بازار را به خطر می‌اندازد و با افزایش عرضه مسکن به صورت منظم و مداوم، سوداگران ناچار به عقب نشینی شده و مجبور به پذیرش قواعد جدید بازار خواهند شد». به باور کارشناسان، طرح جهش تولید و تامین مسکن با ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا به صورت طبیعی مانع افزایش قیمت مسکن شده و مطابق با قواعد علم اقتصاد موجب کاهش قیمت خانه نیز می‌شود، چرا که به گفته آگاهان اقتصادی عدم تعادل در میان عرضه و تقاضا باعث رشد عجیب قیمت مسکن در سال‌های اخیر شده است. مهدی هاشمی، یکی از آگاهان حوزه مسکن درباره تاثیر این طرح بر خانه‌دار کردن اقشار ضعیف جامعه می‌گوید: «به هر حال دولت‌ها موظف هستند تا مشکل مسکن اقشار ضعیف جامعه را حل کنند».
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره بر این‌که اقشار ضعیف از نظر مالی توانایی تهیه مسکن را ندارند، صحبت‌های خود با «همدلی» را این‌طور ادامه می‌دهد: «زمین یکی از مهم‌ترین فاکتورهایی است که در قیمت تمام شده مسکن تاثیر شگرفی دارد. بنابراین اگر قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن فاکتور گرفته شود، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به صورت قابل‌توجهی پایین می‌آید».
هاشمی در ادامه با انتقاد از اجرای نادرست سیاست‌های اقتصادی در حوزه مسکن افزود: «گاهی روش و قانون خوبی برای اجرای طرحی وجود دارد، اما زمینه اجرای این قوانین فراهم نیست، گاهی نیز آن طور که باید این قوانین به اجرا گذاشته نمی‌شوند که این مسائل باید برطرف شوند».
به گفته این کارشناس حوزه مسکن: «موضوع مسکن به قدری از جایگاه و اهمیت بالایی برخوردار است که ارتباط مستقیمی با معیشت اقشار مختلف جامعه دارد بنابراین با توجه به این ارتباط نزدیک، ایجاد هر گونه قرارگاه، ستاد یا هر نهاد دیگری برای حل مشکلات این حوزه، ضروری به نظر می‌رسد».
هاشمی در ادامه افزود: «از آنجایی که مسکن بیش از نیمی از هزینه‌های یک خانوار را در برمی‌گیرد، لازم است تا دولت‌ها در این زمینه تلاش بیشتری داشته باشند تا مشکل این حوزه به صورت ریشه‌ای از میان برداشته شود».
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه با انتقاد از سیاست‌های اخیر مسئولان در زمینه بی‌توجهی به تامین مسکن افزود: «دولت در سال‌های اخیر آن طور که باید به موضوع مسکن توجه نکرد، این در حالی است که در دولت‌های نهم و دهم با اجرای مسکن مهر، تلاش زیادی برای خانه‌دار کردن قشر ضعیف جامعه انجام شد، این‌که طرح مسکن مهر چقدر توانست به هدف برسد، باید به صورت جداگانه بررسی شود، اما واقعیت این است که در دولت یازدهم این طرح مورد بی‌توجهی قرار گرفت و حتی وزیر راه‌وشهرسازی گفت با افتخار اعلام می‌کنم که در زمینه تهیه مسکن مهر اقدامی انجام نداده‌ام، همه این‌ها ناشی از بی‌توجهی مسئولان به مسئله مسکن است».
هاشمی در ادامه گفت: «بیش از ۷۰ درصد از اقشار ضعیف جامعه با مشکل مسکن همراه هستند که هر چه به جلوتر حرکت می‌کنیم باید این مشکلات کمتر شده و به صفر برسند».
این کارشناس مسکن در ادامه به «همدلی» گفت: «در کشورهای مختلف دنیا روش‌های متفاوتی برای مسکن‌دار کردن افراد مورد استفاده قرار می‌گیرند که خود بنده از این طرح‌ها اطلاع دارم، اما در کشور ما آنچه که اهمیت دارد این است که باید موضوع مسکن هدف‌گذاری شده و در اولویت قرار بگیرد و در کل اهتمام شود به این موضوع».
هاشمی بر این باور است: «به دلیل این‌که طی سال‌های اخیر موضوع مسکن جزء ۱۰ موضوع اول دولت نبوده، بخش مسکن با مشکلات زیادی همراه شده که باید در این دولت و دولت‌های بعدی این بی‌توجهی صورت نگیرد».
طرح جهش مسکن و سیر نزولی قیمت‌ها
قیمت مسکن در تهران تبدیل به کلاف پیچیده‌ای شده که با گذشت هر سال، گره آن کورتر می‌شود. در چنین شرایطی دولت و مجلس هرازگاهی از طرح‌هایی رونمایی می‌کنند که معلوم نیست با توجه به قرارگیری در آستانه تحولات سیاسی و تغییر ریاست‌جمهوری، چقدر به اجرا نزدیک شوند. در کنار اخذ مالیات از خانه‌های خالی که نتیجه آن هنوز هم در هاله‌ای از ابهام قرار دارد، حالا صحبت‌های جدی‌تری درباه طرح جهش تولید مسکن مطرح شده که به باور برخی از کارشناسان می‌تواند با حذف دلالی و فاکتورگیری از قیمت زمین، بهای تمام شده مسکن را کاهش دهد. شنبه بود که یک عضو کمیسیون عمران مجلس دراین باره به خانه‌ملت گفت: «ممکن است دلالان در ابتدای شروع طرح جهش تولید و مسکن، مقاومت کنند و اجازه کاهش قیمت به بازار ندهند اما این روند در طولانی مدت اصلاح شده و قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کنند».
علی‌اصغر خانی، با بیان این‌که مسکن موتور محرکه اقتصاد کشور است،گفت: «قیمت مسکن با توجه به میزان عرضه و تقاضا تعیین می‌شود؛ با وجود این‌که کشور سالانه به ۸۰۰ واحد مسکونی نیاز دارم اما در طرح جهش تولید و تامین ساخت یک میلیون واحد مسکونی پیش بینی شده تا کمبودها برطرف شود در این راستا وزارت راه و شهرسازی با تامین زمین ارزان قیمت و پرداخت تسهیلات با سود حداقلی به این مهم کمک می‌کند».
وی ادامه داد: «هنگامی که دولت اقدام به ساخت مسکن کند، بخش خصوصی نیز در روستا‌ها و شهرها موازی با دولت اقدام به ساخت مسکن می‌کند که باید با ارائه تسهیلات کم بهره مورد حمایت قرار بگیرند. بنابراین طرح جهش تولید موجب افزایش عرضه مسکن در بازار و کاهش قیمت می‌شوند».
نماینده مردم شاهرود و میامی در مجلس شورای اسلامی، ادامه داد: «ممکن است دلالان در ابتدای شروع طرح جهش تولید و مسکن، مقاومت کنند و اجازه کاهش قیمت به بازار ندهند اما این روند در طولانی مدت اصلاح شده و قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کنند. از طرفی با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی تلاش کردیم افرادی که خانه می‌سازند، مجبور به عرضه در بازار شوند در غیراین صورت مالیات دهند».
این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی با تاکید بر این‌که جهش تولید مسکن در کشور نیاز مردم جامعه است، تصریح کرد: «با اجرای طرح جهش تولید و تامین مسکن طبیعتاً قیمت‌ها کاهش پیدا خواهد کرد».
عضو کمیسیون عمران مجلس افزود: «وام‌های خرید خانه در حال حاضر نسبت به قیمت مسکن بسیار ناچیز است از طرفی وام با سود ۱۸ درصدی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست، از همین رو در طرح جهش تولید به موضوع تسهیلات توجه ویژه شده و صندوقی هم برای این موضوع پیش بینی کرده است، از طرفی بانک‌ها نیز ملکف شدند بخشی از منابع مالی خودشان را در حوزه مسکن هزینه کنند. بنابر این با اجرای طرح جهش تولید مسکن آثار مثبتی در بازار ملک مشاهده خواهیم کرد».
همدلی
به کانال صدای مردم در تلگرام بپیوندید
@sedayemardomdotnet
