گوناگون

مالیات بر خانه‌های خالی

در میهن ما ایران مشکل تأمین مسکن خصوصاً برای کارگران و زحمتکشان کشور با عملکرد رژیم‌های سرمایه‌داری از آن جمله در رژیم “فقاهتی”، حادتر و عمیق‌تر شد. به‌علت دست نیافتن خیل کثیری از جمعیت کشورمان به مسکن، این مشکل به معضل‌های چاره ناپذیر دیگر فراروی زحمتکشان جامعه قرار گرفته است…..

همدلی|  فاطمه آقایی‌فرد: صحبت از مالیات بر خانه‌های خالی و تاثیر این طرح بر بازار مسکن همچنان در صدر اخبار و تحلیل‌های کارشناسی قرار گرفته است. حالا ۱۰روزی از کلید خوردن ثبت نام مالکان در سامانه ملی املاک گذشته و گفته می‌شود که تا آخر سال جاری بازار اجاره نیز شاهد اجرای دو طرح مهم خواهد بود؛ اجاره‌داری حرفه‌ای و مالیات واحدهای خالی؛ طرحی که با هدف شناسایی واحدهای مسکونی خالی و دریافت مالیات از آنها اجرایی می‌شود. وزیر راه و شهرسازی معتقد است اعلام اجرای این قانون در ماه‌های پایانی سال گذشته، زمینه را برای کاهش ٢۵درصدی قیمت مسکن فراهم کرده، اما کارشناسان هنوز هم از اظهارنظر قطعی درباره تاثیر این قانون بر بازار مسکن سرباز می‌زنند. در کنار این طرح، هفته گذشته محمود محمودزاده، معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی از راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای برای نخستین بار در کشور در سال ۱۴۰۰ با هدف تنظیم بازار اجاره در خرداد ماه امسال خبر داد. وی از برنامه دولت برای عملیاتی کردن اجاره‌داری حرفه‌ای خبر داد و گفت:«آیین‌نامه اجاره‌داری حرفه‌ای نگاشته شده و اکنون در کمیسیون‌های تخصصی دولت در حال بررسی است و امیدواریم قبل از پایان اردیبهشت ماه و یا تا نیمه خرداد ماه بتوانیم مصوبه دولت را برای تاسیس موسسه دریافت کنیم». اما مهم‌تر از این طرح، بحث مالیات از خانه‌های خالی است که با وجود این‌که از سال‌های گذشته زمزمه‌هایی از اجرای آن مطرح شده بود، همچنان در ابتدای راه قرار دارد. نکته قابل‌توجه در اجرای این قانون مدت زمان کوتاه باقی مانده از دولت دوازدهم است که طی ماه‌های آینده می‎‌رود تا مسئولیت کابینه‌اش را به دولت بعدی تحویل دهد، بنابراین آنچه که مسلم است وزرای مسکن یا حتی راه و شهرسازی، در تلاش هستند تا در این مدت کوتاه باقی مانده از عمر دولت دوازدهم، کارنامه خوبی از خود به یادگار بگذارند. بر همین اساس به نظر می‌رسد حتی اگر قانون مالیات بر خانه‌های خالی به خودی خود دارای اشکلات فراوانی باشد، تاثیر آن از نگاه سکانداران اقتصادی به صورت کوتاه‌مدت نوشته شده و نگاه بلندمدتی در این سیاست به بازار مسکن نشده است. اظهارنظرها در این‌زمینه متفاوت است. بر همین اساس، اخبار منتشر شده درباره این دو طرح در حوزه مسکن، منجر به واکنش‌های فراوانی در جامعه شده؛ به طوری که برخی بر این باورند اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی و همچنین تشکیل شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند به کاهش قیمت اجاره‌بها و سامان این بازار منجر شود و برخی نتیجه این قرارداد را البته افزایش قیمت‌ها می‌دانند.

 تجربه کشورهای پیشرفته چیست؟

رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در این‌باره به خبرآنلاین گفته: «موضوع مالیات بر خانه‌های خالی از حدود ۲۰سال پیش در مجلس مطرح و مصوب شد، اما در این سال‌ها اجرایی نشد. در دولت دوازدهم بر مسئله اجرایی شدن این مصوبه پافشاری شد و اکنون نیز سامانه‌ای برای ثبت مشخصات مالکان و املاک تعریف شده و مالکان ۲ ماه فرصت برای ثبت نام در این سامانه دارند. اگر مالکان در این سامانه ثبت نام نکنند، مشمول جریمه و مالیات و… می‌شوند».
مصطفی قلی‌خسروی با اشاره به نتیجه اخذ مالیات از خانه‌های خالی در کشورهای پیشرفته، همین دیروز بود که به خبرآنلاین گفت: «باید توجه داشت که در کشورهای پیشرفته و جهان اول و دوم سال‌هاست که برای خانه‌های خالی مالیات تعیین کرده و از مالکان اخذ می‌کنند. در آن کشورها، مالکان جرأت ندارند املاک خود را خالی نگه دارند». به گفته این فعال در حوزه مسکن: «این مصوبه قرار است پس از سال‌ها در کشور اجرایی شود و بسیار خوب است و حتی اخد مالیات از عایدات مسکن نیز می توان طرح موفق دیگری در این بخش باشد.».
رئیس اتحادیه مشاوران املاک بر این باور است: «اخذ مالیات از خانه‌ها و خودروهای لاکچری، طرح بسیار خوبی است و نشان می‌دهد می‌توان با اخذ صحیح چنین مالیات‌هایی به سمت اقتصاد بدون نفت حرکت کرد؛ ضمن این‌که مالیات می‌تواند تعادل بین ثروت را در جامعه تامین کند». این صحبت‌ها در حالی است که بسیاری از آگاهان حوزه مسکن نگاه دیگری به این موضوع دارند و آنطور که از صحبت‌های این کارشناسان برمی‌آید اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی تنها در کوتاه مدت بازار را به تعادل می‌رساند و در بلندمدت به دلیل پرریسک کردن فضای سرمایه‌گذاری، وضعیت عرضه را با بحران بیشتری مواجه خواهد کرد.

 مالیات بر خانه‌های خالی شفاف نیست

یک کارشناس مسکن درباره تاثیر اجرای مالیات بر خانه‌های خالی بر بازار اجاره به «همدلی» گفت: «مالیات بر خانه‌های خالی از ابهامات بسیار زیادی برخوردار است و شفافیت زیادی در شناسایی خانه‌های خالی ندارد، تا مادامی که مشخص نشود که به صورت دقیق چه تعداد واحد خالی در کشور وجود دارد، نمی‌توان درباره تاثیر این طرح بر بازار خرید و فروش و حتی اجاره اظهار نظر کرد». مهدی سلطان‌محمدی در ادامه صحبت‌های خود افزود: «قانون شفافی برای نحوه شناسایی واحدهای خالی در کشور وجود ندارد، بنابراین این خلأ قانونی باعث شده تا نتوان به طور دقیق درباره این طرح نظر دقیقی را ارائه کرد. اما به نظر می‌رسد در صورتی که این طرح بتواند باعث عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار شود، از وضعیت تعادلی برخوردار شویم».

 مالیات بر خانه‌های خالی تاثیری بر بازار کشورهای توسعه‌یافته نداشته است

این کارشناس مسکن در ادامه به «همدلی» گفت: «تجربه کشورهای دیگر در این زمینه حکایت از این دارد که اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی تاثیر چندانی بر بازار ندارد، هنوز کسی اطلاع دقیقی از تعداد واحدهای خالی موجود در کشور ندارد، نکته دیگر خود طرح مالیات بر خانه‌های خالی است، واقعیت این است که دلیلی وجود ندارد اگر کسی واحد خالی داشته باشد، این خانه‌ها را به بازار عرضه نکند، بی‌شک واحدهای خالی از سکنه توسط مالک به بازار اجاره وارد می‌شود، مگر این‌که فردی به دلیل پروسه تعمیرات، یا حتی فرزندان، بخواهد این واحدها را خالی نگه دارد، وگرنه هر کسی خانه خالی اضافه داشته باشد، قطعا آن را اجاره می‌دهد، بنابراین خود موضوع خانه‌های خالی در کل با اشکالات اساسی همراه است». سلطان‌محمدی افزود: «بنابراین نگاه به طرح مالیات بر خانه‌های خالی برای متعادل کردن بازار مسکن طرح چندان معقولی نیست، اما باید تاکید کرد که تا زمانی که آمارهای دقیقی درباره تعداد واحدهای خالی وجود نداشته باشد نمی‌توان درباره تاثیر اجرای این طرح بر بازار مسکن اظهارنظر کرد، چرا که همه چیز به وضعیت عرضه بستگی دارد».

 آمارها درباره خانه‌های خالی دقیق نیست

به گفته این کارشناس مسکن: «آخرین سرشماری ما برمی‌گردد به سال ۹۵ که این سرشماری با توجه به گذر زمان نمی‌تواند اطلاعات دقیقی درباره وضعیت عرضه مسکن ارائه دهد، بنابراین اتکا به سرشماری سال‌های گذشته نمی‌تواند ما را در شناسایی خانه‌های خالی کمک کند، از سوی دیگر به نظر می‌رسد در صورتی این طرح می‌تواند بازار اجاره را تعدیل کند که مالیات بر اجاره روی کار بیاید، اما در این صورت نیز مالک همان مقدار مالیاتی را که قانون در نظر گرفته را به میزان اجاره اضافه می‌کند، یعنی در نهایت این مالیات به مصرف‌کننده منتقل می‌شود». این تحلیل‌گر بازار مسکن افزود: «بنابراین به نظر می‌رسد که طرح مالیات بر خانه‌های خالی ربطی به بازار اجاره ندارد، اما نکته قابل‌توجه تاثیر این طرح به صورت کوتاه‌مدت بر بازار مسکن است. به نظر می‌رسد در صورت اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، در برخی از شهرها، به صورت کوتاه‌مدت وضعیت عرضه در بازار مسکن بهتر شود. اما در بلندمدت عرضه را بحران مواجه خواهد کرد».

 دخالت در اقتصاد همیشه نتیجه عکس داده است

به گفته سلطان‌محمدی: «تجربه مشابهی در این زمینه در بازار مرغ مشاهده شده است، در روزهایی که بازار مرغ رو به آشفتگی می‌رفت، قیمت مرغ فقط ۱۲هزار تومان بود، در آن‌روزها مرغداری‌ها به دلیل افزایش قیمت نهادهای دامی و بهره‌وری پایین‌تر حاضر به ادامه فعالیت در این حوزه نبودند، چرا که زیان زیادی به دلیل افزایش قیمت نهاده‌های دامی به تولیدکننده وارد می‌شد، دولت هم نمی‌تواند فردی را وادار به کاری کند که برایش صرفه اقتصادی ندارد، بنابراین در نهایت با دخالت در این حوزه، عرضه کاهش و قیمت افزایش یافت، چرا که تولید کاهش یافته بود، حتی واردات نیز نتوانست مقابل این آشفتگی بایستند، بنابراین با این آشفتگی قیمت مرغ حتی تا ۴۰ هزار تومان هم پیش رفت. این تجربه نشان می‌دهد که انواع محدودیت‌ها و دخالت‌ها در اقتصاد در نهایت باعث آشفتگی بیشتر می‌شود. این در حالی است که باید اجازه می‌دادند تا عرضه وجود داشته باشد و به این ترتیب عرضه و تقاضا رفته رفته خود را تنظیم می‌کردند، یعنی اگر اجازه تولید داده می‌شد، در نهایت وضعیت بازار متعادل می‌شد». سلطان‌محمدی در ادامه گفت: «وضعیت این‌روزهای بازار مسکن نیز شباهت زیادی به بازار مرغ دارد، با این تفاوت که تاثیر دخالت‌ها در بازار حدود سه ماه بعد نمایان می‌شود، اما در بازار مسکن هر گونه دخالتی بعد از سه یا چهار سال دیگر تاثیر خود را می‌گذارد». به گفته این کارشناس مسکن: «دخالت در بازار مسکن باعث افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار شده و در نهایت سرمایه‌گذار به دلیل نبود فضای امن سراغ ساخت مسکن نمی‌رود و در نتیجه بازار طی سال‌های آینده با کمبود عرضه و در نتیجه افزایش قیمت مواجه می‌شود. واقعیت این است که تولید مسکن دو یا سه سال زمان می‌برد، در صورت دخالت این آثار بعد از چند سال آشفتگی را به بار می‌آورد. این در حالی است که وزرا نگاه کوتاه مدتی به این بازار دارند و برای این‌که کارنامه موفقی در این حوزه از خود بر جای بگذارند، سیاست‌های کوتاه مدت و موقتی را روی کار می‌آورند که تاثیر این سیاست‌ها سال‌ها بعد در این بازار خود را نشان می‌دهد، چرا که مهم‌ترین تاثیر این سیاست‌ها افزایش ریسک سرمایه‌گذاری برای سازندگان مسکن است که سال‌ها بعد تاثیر منفی خود را نشان می‌دهد». این کارشناس مسکن در ادامه به «همدلی»، گفت: «نگاهی به آمار نشان می‌دهد که تولید مسکن از ۹۰۰ هزار واحد به ۲۰۰ یا ۳۰۰ هزار واحد رسیده، این نشان می‌دهد که در بخش عرضه با مشکل مواجه هستیم، بنابراین به نظر می‌رسد با پرریسک کردن این محیط فضا را برای سرمایه‌گذاران تنگ‌تر می‌کنیم و عرضه مسکن با فضای بهتری برای آشفتگی مواجه می‌شود، اما همچنان تاکید می‌کنم که برای اظهارنظر قطعی درباره این سیاست، باید منتظر آمار دقیقی از میزان واحدهای خالی بود».

به کانال صدای مردم در تلگرام بپیوندید
@sedayemardomdotnet

Print Friendly, PDF & Email
نمایش بیشتر
دکمه بازگشت به بالا